以案说法丨无证的房屋租赁合同一定无效吗?

文章首次发表于:衡杓律师官方网站 | 作者:衡杓律师 | 发布时间: 2022-06-03 | 36 次浏览 | 分享到:
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。”

       
首先介绍一下我所律师代理的一个案子,位于北京市海淀区一个房屋拆迁项目,当事人王先生是某大型国有企业的职工,早年单位分给他一套福利房,每月按时交几十元的房租,属于单位的自管公房。王先生一直在此居住,按时缴纳房租。
2012年的时候,房屋被划入拆迁范围内。由于和拆迁方就安置补偿事宜未谈妥,所以没有签订补偿协议。
突然有一天,法院给他送达了民事起诉状和应诉通知。王先生成了被告,原告要求他腾房。他很是纳闷,这究竟是怎么回事呢?
原来,王先生所在的单位起诉与他签订的公房租赁合同无效,理由是该房屋未取得建设工程规划许可证。
王先生在此居住了几十年了,与单位相安无事。为啥偏偏在拆迁这个关键时刻,被单位起诉腾房呢?
很显然,单位与拆迁方串通好了,试图通过这种方式逼迫王先生搬迁,尽快签订协议。
这可是单位分的福利房啊,其实《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的无效情形不适用于本案,因为该解释第一条规定当事人依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
法庭上,我所律师据理力争,法院采纳了我所律师的意见。驳回了原告的诉求。其实这种案件法院根本不应该立案的,王先生与单位存在隶属关系,不属于平等民事主体间的纠纷。
单位和拆迁人的计谋未得逞,不得不坐下来谈判。通过协商,王先生获得了满意的安置补偿。

附:
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条:“本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。”
第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”