农村房屋连环买卖的合同效力问题(下)

文章首次发表于:衡杓律师官方网站 | 作者:衡杓律师 | 发布时间: 2023-10-19 | 655 次浏览 | 分享到:
笔者认为,这就是农村房屋连环买卖行为的效力问题。这也是本案最值得探究的一点。在农村房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同效力。后一手买卖合同的效力应当审视其是否存在其他法定无效情形予以认定。

本文作者:北京衡杓律师事务所 聂田田

 

 

前文提及,黄阿姨又于2019年诉至法院,请求撤销关于该房屋所处的宅基地权属认定公告。(老张和李阿姨签订的房屋买卖契约,在一定意义上决定了该房屋所处的宅基地权属认定的结果)。

法院经审理认为老张与李阿姨的房屋买卖《协议书》未被法院判决确认无效,亦未经其他法定程序被确认无效,裁定驳回黄阿姨的起诉。

那么,老张与黄阿姨签订的契约无效是否对老张与李阿姨的房屋买卖《协议书》的效力产生影响呢?

笔者认为,这就是农村房屋连环买卖行为的效力问题。这也是本案最值得探究的一点。在农村房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同效力。后一手买卖合同的效力应当审视其是否存在其他法定无效情形予以认定。

虽然宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。

本案中,诉争房屋先后经历了两次买卖,黄阿姨于 1998年将诉争房屋出售给老张,老张又于 2011年将诉争房屋出售给李阿姨。

在上述买卖过程中,因老张并非北京某郊区的村民,其购买行为被法院依法认定为无效。李阿姨是北京某郊区村民,老张将诉争房屋出售给李阿姨,这意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,那么第一手房屋买卖行为的非法性已经不复存在。

因此,老张与李阿姨签订的协议书不存在法律规定的无效的情形。

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