强拆赔偿金额的计算

文章首次发表于:衡杓律师官方网站 | 作者:衡杓律师 | 发布时间: 2023-12-11 | 1201 次浏览 | 分享到:
本文通过法院判决案例,总结强拆赔偿金的计算方式:根据进行赔偿时的市场价格进行计算、根据作出判决时的市场价格进行计算、根据对当事双方均具有合理性时间点的市场价格进行计算。

作者:北京衡杓律师事务所 张潇雪

 

1、法律依据

 

2、法院判例

2.1 许水云诉金华市婺城区房屋行政强制及行政赔偿案 行政判决书(2017)最高法行再101号

对许水云房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿,即对许水云房屋的赔偿,不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。结合《国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及许水云申请再审的请求,婺城区既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿,也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款。婺城区与许水云可以按照《征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构。鉴于案涉房屋已被拆除,房地产评估机构可以参考《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法,根据婺城区与许水云提供的原始资料,本着疑点利益归于产权人的原则,独立、客观、公正地出具评估报告。

2.2 陈山河与洛阳市、洛阳中房地产有限责任公司行政赔偿案 (2014)行监字第148号

洛阳市组建的指挥部在2002年组织有关部门对陈山河房屋及附属物实施拆迁,违反法定程序,该强拆行为已被洛阳市中级人民法院(2004)洛行初字第11号行政判决确认违法。因此,对该拆迁行为给陈山河合法权益造成的损失,原审法院判决其承担相应的责任并无不当。但原审判决认为陈山河的房屋已被拆除,评估已失去客观条件,故参照《1997年拆迁安置补偿标准》确定陈山河房屋价值,显属不当。

在房屋价格明显上涨且被拆迁人未及时获得合理补偿安置的前提下,一、二审判决洛阳市仅向陈山河支付按《1997年拆迁安置补偿标准》确定的拆迁补偿安置款,对陈山河明显有失公平。

陈山河有权要求根据拆迁当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条和第二十四条的规定,主张实行房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。

2.3 赵伯涵、赵玉质诉南京市建邺区强制拆迁行政赔偿案

鉴于从2005年原告房屋被拆以来,南京市房地产有较大幅度的升高,故以2005年5月强拆行为发生的时间为估价时点对赵伯涵、赵玉质而言明显不具有合理性。而如果根据赵伯涵、赵玉质的要求以起诉时间为估价时点,则将使赔偿标准欠缺应有的统一性,对建邺区而言亦不具有合理性。综合考虑,以2007年12月被诉的强拆行为被确认违法的时间为估价时点,对赵伯涵、赵玉质所属的房地产市场价值进行评估为宜。

 

3、观点展示

关于强制拆除的赔偿计算标准常见的主要有如下有三种

3.1 根据进行赔偿时的市场价格进行计算

在许水云案中,最高院认为应当根据须赔偿的有关部门进行赔偿时就近地段的房屋价格或作出赔偿决定时的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款。

3.2 根据作出判决时的市场价格进行计算

在陈山河案中,最高院认为陈山河有权要求根据拆迁当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条和第二十四条的规定,主张实行房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。如拆迁人和洛阳市无适当房屋进行产权调换,则应向陈山河支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。

3.3 根据对当事双方均具有合理性时间点的市场价格进行计算

在赵伯涵案中,江苏省高院以南京房产价格大幅升高为由,如以拆迁行为作出时间作为计算赔偿的时间点,则对赵伯涵一方不具有合理性;而如果以赵伯涵诉请的以起诉时间作为计算赔偿的时间点,则不利于南京建邺区征地赔偿标准的统一,因此对南京建邺区一方不具有合理性。因此江苏省高院取价格较为合理的2007年12月被诉强拆行为被确定为违法的时间点作为计算赔偿的时间点。